Spørgsmål og svar fra infomøde om ekstern granskning

Der blev i forbindelse med infomødet om helhedsplanen i Galgebakken 9 maj 2019 stillet en række spørgsmål til BO-VEST, granskeren EKAS Rådgivende Ingeniører og NOVA5 arkitekter. Der svares i det følgende på stillede spørgsmål. Der tages forbehold for ændringer i projektet og visse svar vil kunne ændre sig i takt med at projektet forandres.

Spørgsmål om den nye gulvopbygning og gulvvarme

Skal gulvvarmen være tændt hele året for at holde boligerne skimmelfri?

En del af skimmelproblematikken er at der er for koldt i knudepunktet mellem fundament, krybekælder og ydervæg på boligens inderside. Det er en forudsætning at temperaturen i dette punkt er minimum 17 grader gennem hele året, således at der ikke er grobund for skimmelvækst i knudepunktet. Det er en temperatur der ligger under den temperatur de fleste varmer deres boliger op til. Den nødvendige opvarmning vil hovedsageligt være en problemstilling i vinterhalvåret. Dette løses ved at tilføre varme via gulvvarme anlægget. Allerede ved varmegrader fra 10 grader udenfor vil der i mindre grad være behov fra varme fra gulvvarmeanlægget. Det kommer således an på temperaturen udenfor om anlægget vil være tændt, men oftest vil anlægget køre i sammenhæng med den almindelige opvarmning af boligerne, beboerne allivel vil have.

Hvad vil nye gulve betyde for boligernes loftshøjde?

Der arbejdes pt. Med en løsning hvor gulve bevares i samme højde som eksisterende gulve. Dette er blandt andet muligt fordi gulvene går fra at ligge på strøer til at ligge direkte på et nyt støbt isoleret terrændæk. Herved ændres loftshøjden ikke eller kun marginalt. Det er dog et forhold der kan ændre sig i forbindelse med projekteringen.

Kommer der gulvvarme i Badeværelser?

Ja der kommer gulvvarme i badeværelse. Der arbejdes også på at lave gulvvarme på 1. sal i B og C boliger

Hvad betyder det nye gulvvarmesystem for varmeregningen?

Der skal laves energiberegninger for hvor meget energi der skal til at varme boligerne op. Dette vil blive gjort før projektet udføres. Det er forventningen at beboerne får en tilsvarende eller lavere varmeregning end i dag.

Er der taget forbehold for lavtemperaturfjernvarmen fra Albertslund Forsyning fra år 2026

Ja dette vil danne udgangspunkt i dimensioneringen af anlægget.

Der foreslås at isolere imod krybekælder, men er mængden af isolering tilstrækkelig?

Der skal laves energiberegninger før projektet udføres. Isoleringen vil være en forbedring i forhold til nuværende forhold og der vil blive meget tættere mod krybekælder. Isoleringen skal være tilstrækkelig til at løse skimmelproblematikken i Galgebakken.  

Hvorfor isolere mod krybekælder hvis den også skal holdes varm?

Det er ikke noget mål at krybekælderen skal holdes varm. Der ønskes at isolere mod krybekælderen for at mindske kuldebroen herfra og til gulvkonstrukionen, således at der skal bruges mindre energi på at opvarme boligen. Der ønskes yderligere at isolere krybekælderen mod omgivelserne, således at kuldebroen fra krybekælderen mindskes.

Hvor meget vil beboerne selv få mulighed for at regulere på varmen? Bliver det beboernes ansvar at sikre korrekte temperaturer? Bliver det f.eks. muligt at slukke gulvvarmen i soveværelset?

Det vil blive muligt at regulere temperaturen efter egne præferencer, men der vil formentligt blive installeret et bagvedliggende system som tænder gulvvarmen hvis der er behov for dette.  De nærmere detaljer om hvordan systemet skal fungere er endnu ikke på plads.

Generelt om helhedsplanen økonomi

Hvor stor er helhedsplanens samlede økonomi og hvad vil det betyde for huslejen?

Den samlede økonomi for helhedsplanen er fortrolig indtil der er gennemført entrepriseudbud. Økonomien vil blive offentliggjort derefter. Helhedsplanudvalget er dog informeret om økonomiens størrelse. Det kan dog siges at det er forventningen at helhedsplanen med granskers anbefalinger kan gennemføres indenfor den allerede vedtagne huslejestigning ved helhedsplanens vedtagelse i år 2012. Hvis huslejen stiger, vil beboerne skulle godkende en huslejestigning.

Skal køkkener betales af beboerne?

Køkkenerne vil indgå som en del af helhedsplanens samlede økonomi.

Kan det bedre svare sig at rive ned og genopføre boligerne?

Det skal undersøges om det vil være en mere hensigtsmæssig løsning.

Bliver Galgebakkens boliger attraktive efter renoveringen?

Galgebakken er i dag allerede et attraktivt boligområde hvor der er lange ventelister til. Med helhedsplanen bliver området boliger mere attraktive med bedre indeklima, nye køkkener og badeværelser.

Ventilation

Hvilken ventilationsløsning arbejdes der med nu og kan styringsanlægget placeres udenfor boligen?

Der arbejdes fortsat på et balanceret ventilationsanlæg med varmegenvinding. Det undersøges om den reviderede helhedsplan giver anledning til forbedringer af den allerede planlagte løsning. Styringsanlægget skal formentligt stadigt være inde i boligen, men der arbejder på at dette skal kunne serviceres udefra, således at den løbende drift bliver til mindre gene for beboerne.

Fugt

Hvad kan der gøres ved bagfald hvor regnvand løber ind mod facaden?

Der arbejdes på at finde en løsning på bagfald. Det vil formentligt omfatte en bearbejdning af terræn i stræder og haver.

Hvad gør helhedsplanen ved opstigende fugt i fundament?

Der arbejdes med en løsning for bagfald. Det skal undersøges om dette er tilstrækkeligt til at løse problemer med opstigende fugt eller om der er behov for yderligere tiltag.

Evaluering af løsning og erfaringer fra øvrige projekter

Der skal laves prøvehuse, men der er ikke sat ret lang tid af til at evaluere. Hvad hvis der kommer skimmel efter f.eks. 1, 3, eller 5 år?

Løsninger udformes så der er dækning i byggeskadefonden. Dertil vil rådgiver og entreprenør være omfattet af almindelige garantidækningsforsikringer, hvor de ikke får udbetalt deres fulde honorar før der er gennemført færdigmelding og 1. års gennemgang af boligerne. Endeligt skal der laves et undersøgelsesprogram der fastlægger hvordan prøvehuse kan evalueres efter kort tid.

Er skimmelløsningen afprøvet andre steder?

Der indsamles pt. i projektet erfaringer fra andre projekter. Dette vil stå på frem til udførelsen af nye prøvehuse, hvor løsningerne skal afprøves i. Som nævnt i forrige spørgsmålsbesvarelse arbejdes der på løsninger der kan opnå dækning fra byggeskadefonden, og dette forudsætter at løsningerne er velafprøvede i andre projekter.

Øvrige

Bliver tagrender flyttet udenpå konstruktionen, så kuldebroer kan undgås?

Ja. Der arbejdes videre med granskers anbefaling omkring at flytte tagrender udenpå vægkonstruktion så der kan isoleres bag disse

Vælges der gulve der kan slibes?

Der vælges som udgangspunkt solide materialer med lang levetid, god patineringsevne og lave driftsomkostninger. I udvælgelsen af gulve vil der også blive fokuseret på gulvenes mulighed for løbende vedligeholdelse.  

Vil renoveringen sikre mod radon?

Ja. Som sideeffekt at støbning af nyt terrændæk vil der også blive sikret mod opstigende radon. Der er dog ikke nogen kendt problemstilling med forhøjet radonniveau i Galgebakken

Er der fokus på bæredygtighed i udvælgelsen af materialer?

Ja. Dette både økonomisk, socialt og miljømæssigt.

Hvad gøres der ved betonen på de tunge facader?

De tunge facader er såkaldte sandwichelementer bestående af en indre og en ydre betonplade med et mellemliggende isoleringslag. Den indre betonplade er bærende for konstruktionen og bevares. Den ydre er en klimaskærm der forsøges nedtaget og udskiftet med en ny. Ved samme lejlighed indsættes ekstra isolering. Skimmel kan ikke leve i beton, så det er ikke noget problem at bevare den indre bærende del.

Der fremgår af granskningsrapporten, at hvis man isolerer de tunge ydervægge(betonvæggene) op til vinduesunderkant, vil der fortsat være risiko for skimmel på øvrige dele af væggen. Hvordan håndteres dette?

Der indgår ligeledes i granskningsrapporten en anbefaling om at isolere hele den tunge ydervæg for at undgå dette forhold. Denne anbefaling arbejdes der videre med i projektet.

Krybekælder

Gøres der noget ved afløbsrørrene og rør generelt i krybekælderen?

Der arbejdes med at flytte alle installationer og rør ud ad krybekældrene. Herved kan installationerne bedre serviceres i fremtiden og der kan i højere grad lukkes af mellem bolig og krybekælderen.

Vil løsningen fortsat sikre at krybekælderen er ventileret?

Krybekælderen skal fortsat være ventileret.

Genhusning

Hvor lang bliver genhusningsperioden og hvor skal der genhuses?

Dette forhold er endnu ikke afklaret. Der arbejdes på en løsning hvor der kan genhuses lokalt i Galgebakken og i nogle af VA´s nærliggende afdelinger. Der vil blive præsenteret løsninger herfor i god tid inden helhedsplanen udføres.

Hvad skal der ske med lejere i de privat udlejede boliger i genhusningsperioden?

Det vil blive udlejers ansvar at opsige lejere eller finde midlertidig genhusning hertil.

D-husene

Hvad gøres der ved D-huse?

D-husenes fremtid er under afklaring. D-husene er konstrueret på en anderledes måde end A,B og C boligerne i Galgebakken. Omkostningen til renovering af D-husene er ekstraordinært høj. Der arbejdes derfor alternative løsninger hvor disse nedtages og udskiftes med helt nye boliger.

Videre forløb

Vil temagrupperne blive genoptaget?

Temagrupper genoptages ikke som projektet ser ud nu. Der arbejdes indtil videre på baggrund af de løsninger der allerede er truffet i temagrupperne.