På nuværende tidspunkt forventes huslejen at stige med omkring 1 % årligt fra 2026.
På længere sigt kan der blive behov for en lidt højere årlig regulering – anslået op til 1,5 % – men det afhænger af den økonomiske udvikling og vil blive vurderet løbende.
Det vigtigt for os at skabe fuld åbenhed og give alle beboere mulighed for at få forklaret sammenhængene grundigt. På informationsmødet blev tallene gennemgået trin for trin, og det blev forklaret, hvordan huslejen er beregnet. Derudover blev der fortalt om de muligheder, der findes for eventuel økonomisk støtte og rådgivning, hvis man får brug for det.
Informationsmøde d. 11. december 2025
Torsdag den 11. december 2025 afholdte VA og BO-VEST et informationsmøde i I Albertslund Musikteater, hvor økonomien samt baggrunden for udviklingen blev gennemgået. Omkring 100 deltagere var mødt op for at høre nærmere og stille spørgsmål. Deltagerne bestod af:
• Galgebakkens beboere
• VA’s bestyrelse
• Ulrik Brock Hoffmeyer, Administrerende direktør, BO-VEST
• Michael Nielsen-Elgaard, Byggedirektør BO-VEST
• Kristian Overby, Seniorprojektleder BO-VEST
• Anders Pflug, Driftchef BO-VEST
• Carina Seifert, beboerkommunikation
• Anahi, laver film om renoveringssagen
Formålet var at give en samlet status på helhedsplanen – både fremskridt, økonomi og de næste skridt frem mod afslutningen af projektet. Præsentationen fra mødet findes nedenfor. Der blev spurgt flittigt ind undervejs, og vi har samlet alle de gode spørgsmål og svar nedenfor.
Tak til alle der deltog på informationsmødet og for at være med i dialogen om, hvordan vi sammen kommer godt i mål med helhedsplanen.
Med venlig hilsen
Vridsløselille Andelsboligforening og BO-VEST
SPØRGSMÅL OG SVAR FRA GALGEBAKKENS EKSTRAORDINÆRE ORIENTERINGSMØDE 11. DECEMBER 2025
- Hvorfor gik der et år fra renovering i Torv var afsluttet til boligerne blev lejet ud og hvem betaler for lejen imens?
BO-VEST har forsøgt at flytte beboere ind så hurtigt, som det har været muligt, når boligerne stod helt færdige. Der kan have været boliger afsat til genhusning, hvor der har været en periode fra en beboer er flyttet tilbage til sin gamle bolig og til den næste skal være i genhusningsboligen. Dette kan vi ikke undgå. Når der er tomgang i en bolig, er lejetabet indeholdt i den samlede byggesag.
- Hvad er Landsbyggefondens bidrag til overskridelsen og hvilken konsekvens har det for andre afdelinger end Galgebakken?
Landsbyggefonden har bidraget til helhedsplanen med kontant støtte, fordelagtige lån og driftsstøtte. Driftsstøtten er et beløb afdelingen får hvert år, for at kunne holde huslejen i ro. Driftsstøtten nedtrappes over en årrække, så huslejen stiger en lille smule hvert år.
I forbindelse med overskridelsen på ca. 900 mio. kr. af renoveringsbudgettet har BO-VEST forhandlet med Landsbyggefonden, som vil give supplerende støtte på ca. 610 mio. kr. Pengene gives på baggrund af Landsbyggefondens vurdering af huslejeniveauets størrelse.
Det er Landsbyggefonden der vurderer, hvad der kan ydes støtte til og hvornår de prioriterer støtte til hvilke afdelinger. Dette har BO-VEST ingen indflydelse på.
- Er der en mulighed for at man kan indfase huslejestigningen langsommere, så den ikke bliver så stor på én gang? Eller evt. få hjælp fra VAB’s dispositionsfond?
Den støtte Landsbyggefonden har givet er udmålt efter boligorganisationens mulighed for at yde støtte til afdelingen fra dispositionsfonden. Der er desværre ikke flere penge VA kan tilføre helhedsplanen. Der er ikke likviditet i boligorganisationens dispositionsfond de kommende 5 år, da der har været mange sager, så dispositionsfonden har givet tilskud til flere boligafdelinger.
- Hvem har ansvaret for de forudgående undersøgelser?
Det er rådgiver, der foretager undersøgelserne forud for iværksættelse af helhedsplanen. Dette er dog ikke altid en garanti for at der ikke kan opstå uforudsete forhold.
- Hvorfor er der blevet kørt mere jord væk end man havde regnet med?
For at entreprenøren kunne arbejde i de snævre forhold mellem boligerne, har der skulle skabes mere plads og derfor var det nødvendigt at grave mere væk end projektet forudsatte.
- Hvorfor kommer der først klarhed om økonomien så sent i projektet?
Det har været afgørende, at Landbyggefonden kunne danne sig et klart billede af anlægsøkonomien og finansieringen. Først da de havde gennemført deres beregninger og vurderet, hvor meget der kunne gives i ekstra støtte, kunne der skabes klarhed om huslejeniveauet.
- Hvem har ansvaret for udbuddet – når der er så mange ekstraudgifter?
BO-VEST og rådgiver har forsøgt at forudse så meget som overhovedet muligt, men der har været en række uforudsete forhold, som har betydet ekstra udgifter. Entreprenøren har dog også båret en del af ansvaret.
En tvist for at placere ansvaret for de enkelte ekstraopgaver, ville både være bekosteligt og forlænge tidspunktet for, hvornår BO-VEST kunne meddele et endeligt huslejeniveau. Derfor var det vurderingen, at det var mest fordelagtigt for Galgebakken at arbejde for at indgå forlig.
- Er det forlig I har indgået godkendt af Landsbyggefonden?
Det har været meget vigtigt for os at kende de fulde huslejekonsekvenser inden vi er gået videre med oplysninger til beboerne. derfor har Landsbyggefonden været bekendt med alle de tidsmæssige og økonomiske aspekter af forliget, og disse har indgået i deres beregninger. Det har været en meget kompleks aftale, hvor betingelserne for færdiggørelsen af helhedsplanen har skulle afdækkes.
- Er Landsbyggefondens vurdering af huslejen fast eller kan vi via besparelser hjælpe os selv til en lavere husleje?
Det som er præsenteret i dag, er den afledte effekt af byggesagen. Vi kan ikke garantere, at der ikke kommer stigninger i driften. Det kan for eksempel være prisstigninger fra kommunen for renovation, men hvis det er beboernes ønske, kan man finde besparelser i budgettet, som vil begrænse huslejeniveauet. Så ja, afdelingen kan godt via besparelser få en lavere husleje.
- Har hovedentreprenøren ansvaret for at underentreprenører overholder aftaler?
Ja, hovedentreprenøren har ansvaret for at underentreprenører overholder aftalerne.
- Hvorfor koster en C3 og D2 det samme?
Dette er en fejl i skemaet, som vil blive redigeret og de korrekte tal vil blive lagt på renoveringshjemmesiden.
- Hvorfor er beboerne ikke blevet informeret løbende i processen?
Det er med respekt for beboerne, at vi har ventet med at sende information ud om betydningen for huslejen, før vi kendte de konkrete tal.
Det har været væsentligt for VA’s bestyrelse at finde en løsning, hvor Landsbyggefonden bidrog mest muligt, og Galgebakkens boliger stadig ville være konkurrencedygtige efter renoveringen.
- Er stigningen i 2027 en permanent stigning eller varer den kun et år?
Lejestigningen er permanent. Samtidig vil der være en indfasning af driftstøtteordningen, da Landsbyggefonden støtte nedtrappes årligt, hvilket vil betyde en løbende stigning i huslejen.
- Hvorfor fik Albertslund posten besked før beboerne?
Det blev ikke udleveret materiale til pressen. Planen var at efter udvalgsmøde, blev der sendt meddelelse ud til beboerne og først efter omdeling af denne meddelelse, blev pressen orienteret. BO-VEST beklager, hvis der ikke har været den planlagte samtidighed i processen.
BO-VEST beklager også, at der af den første udgave af informationen på renoveringssiden fremgik at Galgebakkens bestyrelse var medarrangør af informationsmødet.
- Hvorfor fik vi ikke noget at vide på generalforsamlingen i maj måned?
Det har ligget BO-VEST og bestyrelsen for VA på sinde, at have det samlede overblik over økonomien før huslejestigningen blev meldt i ud og vi havde modtaget en samlet finansieringsløsning fra Landsbyggefonden. Der fandtes på daværende tidspunkt ikke noget materiale, der indikerede, hvordan sagen ville kunne afsluttes økonomisk.
- Hvorfor kan parter med mange års erfaring, rådgiver, BO-VEST og entreprenør, samt den rådgiver der har kvalitetssikret, tage så meget fejl af tidsforbruget? Hvad er forklaringen på, at de har taget fejl af bygbarheden i projektet?
Det er beklageligt at forholdene har vist sig anderledes, fordi de gamle tegninger ikke passede med det, der kunne registreres, når der blev gjort indgreb i bygningerne. Det er dog væsentligt at holde sig for øje, at såfremt forholdene havde været opdaget, ville de formentligt også have medført en højere pris på udbudstidspunktet.
- Hvorfor er beboerne ikke blevet involveret i forligsforhandlingerne?
Forligsforhandlingernes resultater er forelagt VA og aftalen er et fortroligt papir mellem bygherre og entreprenør. Aftalen er formuleret med juridisk præcision, som skal sikre at alle forhold er med.
- Hvorfor blev afdelingsbestyrelsen ikke slette fra det brev, som blev udsendt til beboerne?
Det er en beklagelig fejl fra BO-VEST at dette kom op på renoveringshjemmesiden. I det omdelte materiale var fejlen rettet og den blev det også på renoveringshjemmesiden i løbet af dagen. Albertslundposten som havde brugt renoveringshjemmesiden som kilde, har også rettet op på dagen.
- Hvad har de mange fejl i processen kostet?
Merudgifterne er et samlet beløb, men vi forsøger at give beboerne så mange fakta som muligt.
Der har været mange uforudsete forhold igennem denne sag, og også flere end sædvanligt. Nu har vi forelagt økonomien og beskrevet mange af hovedårsagerne til overskridelsen, og de huslejemæssige konsekvenser er afdækket. Det har været vores hovedsigte.
- Er det korrekt, at den samlede huslejestigning frem til 2036 vil være omkring 50% i forhold til huslejen før renoveringen, hvis man medtager almindelig udvikling på afdelings driftsbudget?BO-VEST vil udføre en beregning, der fremskriver huslejen frem til 2036. Beregningerne vil ligge på renoveringshjemmesiden: www.galgebakken-renovering.dk.
- Hvordan lander Landsbyggefonden på 1.225 kr. /m2/år?
Landsbyggefonden regner baglæns. Det vil sige, at de fastsætter et passende lejeniveau for et geografisk område og dermed for boligernes husleje. Herefter tilpasser fonden støtten, så den rammer det fastsatte beløb og ser på støttemulighederne.
- Hvad sker der med udenomsarealerne – f.eks. ved Skrænt?
Vi vil i de kommende måneder i byggeposten beskrive, hvilken retablering der skal ske og hvornår den kan forventes udført. I Galgebakken Skrænt skal der laves planering af jorden vest for Skrænt 3, parkeringspladsen skal bringes tilbage til niveauet før helhedsplanen, og asfaltstien i forlængelse af skolestien mangler toplag. Der skal laves ramper i stedet for trapper i brandstræderne til rækkehusene.
- Hvornår vil der ske udbedring af fejl og mangler?
Det sker løbende og de steder, der mangler udbedring, vil det ske. Vi ved, hvor der er fejl og mangler, da det er registreret og alle fejl og mangler vil blive udbedret.
- Skal beboerne betale prøvehusene?
Ja, det er en omkostning, der er indeholdt i projektet. Den udgift kendte vil allerede, da projektet blev godkendt i 2021. Omkostningen dækkes af Landsbyggefonden.
- Hvorfor kan vi ikke få indblik i kammeradvokatens svarskrift og få mere gennemsigtighed?
BO-VEST og VA har valgt at følge den juridisk rådgivning om at dokumentet skal være fortroligt. Hvis Landsbyggefonden vurderer, at det skal være tilgængeligt, vil vi følge deres retningslinje.
- Hvad har Albertslunds kommunes reaktion været?
Vi har aftalt et møde med kommunen i 2026, og de nærer selvfølgelig samme bekymring for beboernes betalingsevne, som VA og BO-VEST, når boligerne stiger mere end først forventet.
- Hvem skal dække de fejl, der er opstået efter afleveringen og entreprenørens garanti – for eksempel revner i væggene?
De forhold, som ikke er udbedret, vil blive bragt videre til entreprenøren. Alle fejl og mangler bliver registeret og entreprenøren vil blive stillet over for krav om udbedring.
Der er en økonomisk garanti, som sikrer mod de mindre fejl og mangler. Desuden betales 1% af den samlede anlægssum til Byggeskadefonden, som står bag en 20-årig forsikringsperiode.
Der er registeret nogle fuger, der slipper og de vil blive udbedret, vi har ikke kendskab til, at der skulle være andre revner som generelt problem, men det vil vi meget gerne vide.
- Er det os selv der står for udbedring af de efterfølgende fejl, når boligerne er afleveret?
Entreprenøren har ansvaret i 5 år for fejl og mangler. Fejl, der er registreret i genhusningsboliger, er måske ikke registreret, men det er vigtigt, at BO-VEST får besked om alle fejl. Vi opfordrer til at I meddeler ALLE de fejl I måtte registrere.
- Betaler jeg allerede de 17%, som nyindflyttet beboer?
Ja, de 17% i stigning er iværksat for de beboere, der er flyttet ind.
- Hvad er gulvene lavet af – de er meget sarte og man må ikke spilde på dem?
Gulvene er købt så de kan slibes flere gange. Det er Junkers parketgulve 21 mm. Og de kan godt tåle at man spilder, men man skal selvfølgelig tørre op med det samme.
Gulvene er lakeret på fabrikken, men ikke i boligen efter de er lagt. Gulvene er derfor mere udsatte end hvis man var flyttet ind i en bolig, hvor der i forbindelse med istandsættelse efter fraflytning var udført en ny lakering af gulvene.
- Hvad sker der med den midlertidige parkeringsplads foran Øster og Over mod Kærmosevej?
Parkeringsplads B bliver overdraget til beboerne i begyndelsen af året. Herefter kan man begynde at fjerne de midlertidige parkeringspladser mod Kærmosevej og på trekantspladsen. Alle parkeringspladser og cykelstier vil blive retableret.
- Hvad gør vi med vandskader?
Der har desværre været vandskader fra nogle koblingsdåser. Der er fejl på de valgte koblingsdåser fra leverandørens side, og de vil blive udskiftet efterhånden som fejl opdages. Det er ikke alle koblingsdåser, der er defekte, men de vil blive skiftet, når det konstateres, at de ikke fungerer optimalt.
- Er der nogen der har tændt for emhætten ved aflevering – den larmer og klaprer?
Forholdet omkring emhætterne er i proces og vi har netop lavet et forsøg med udskiftning af spjæld. Hvis det viser sig at løse udfordringerne med støj, vil løsningen blive anvendt i samtlige boliger, hvor støjen er en udfordring.
- Afdelingsbestyrelsen har bedt om indsigt i, hvordan overskridelsen på de ca. 60% har kunne ske. Vi har bedt om aktindsigt og mulighed for at se samtlige bilag.
Vi er blevet anbefalet at forliget er fortroligt mellem VAB/BO-VEST og entreprenøren. Det som Landsbyggefonden frigiver til indsigt, vil være offentligt tilgængeligt.
- Har Albertslund kommune fået aktindsigt i forliget?
Det som kommunen beder om i forbindelse med godkendelsen af regnskabet, får de naturligvis indsigt i.
- Kan I evt. bruge sms til at sikre at alle får information i tide?
Ja, det er en god ide, at vi fremover anvender sms-besked, når der skal gives særligt vigtige meddelelser.
- Hvordan vil huslejen se ud på længere sigt?
Vi laver en huslejefremskrivning, så I kan se hvordan de kommer til at se ud over en længere periode og som sagt vil den ligge på hjemmesiden.
- Foreligger der et regnskab over de ekstraregninger, der er kommet som følge af byggesjusk?
Nej, der udarbejdes ét samlet byggeregnskab.
Der foregår en afleveringsforretning, hvor entreprenøren skal udbedre fejl og byggesjusk inden der kan udbetales den sidste del af garantibeløbet.
- Skal emhætterne afvente afslutning på tvistesagen med entreprenøren eller må man skifte den nu?
Man må ikke udskifte den nu, men skal afvente resultatet af det forsøg vi har sat i gang. Hvis man udskifter emhætten, vil garantien bortfalde, og vi har ingen ret til at få forholdet udbedret.
- Hvordan kan det være man blot kan overskride den huslejestigning der blev vedtaget ved skema B vedtagelsen i 2021?
Det som blev besluttet i 2021 var ud fra det bedste kendskab vi havde til bygningerne på det tidspunkt. Vi har gjort meget for at opretholde kvaliteten i byggeriet og valgt ikke gå på kompromis med de beslutninger, der blev truffet om kvaliteten.
De aktive valg der har været undervejs, hvor der har kunnet spares penge uden at reducere kvaliteten er gjort.
- Kan I udarbejde en byggepost, der omhandler fællesarealerne?
Ja, i det nye år vil vi udarbejde en byggepost med fællesarealer som tema.
